Glossar Kauf - Immostema Immobilien

Relevante Begriffe, wenn Sie Objekte oder Land verkaufen

Abschreibung
Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch
Abschreibung wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.

Agglomeration
Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte.

Alleineigentum
Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.

Altersentwertung
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.

Anlagewert, Anlagekosten
1) Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung
anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen.
2) Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten.

Anlieger

Alle Grundstückseigentümer, deren Grundstück an ein anderes oder an eine öffentliche Fläche grenzt. Anlieger haben bestimmte Rechte und Pflichten insbesondere hinsichtlich Erschließung oder Sicherung des Grundstücks (z. B. Winterräumpflicht). Wichtig sind auch die Wegerechte, also die Berechtigung zum Betreten und Befahren eines anliegenden Grundstücks. Neben gesetzlichen Bestimmungen, die von Kommune zu Kommune unterschiedlich sein können, müssen hier auch einzelvertragliche Bestimmungen, die z. B. in Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen geregelt sind, berücksichtigt werden. Bei Unklarheiten
sollte auf jeden Fall der Rat der zuständigen öffentlichen Stelle oder eines Fachmannes hinzugezogen werden.

Attikawohnung
Wohnung im zurückversetzten obersten Geschoss.

Ausbaugrad
Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche.

Ausbesserung

Kleine Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, durch den entsprechenden Handwerker nach dem Kauf/Bezug, z.B. Bodenpanele oder Malerarbeiten etc.

Ausnützungsziffer (AZ)
Verhältniszwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten.

Bauerwartungsland
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt.

Baugespann
Stangen mit Winkellatten; soll die künftige Gestalt und Ausdehnung einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen.

Baukostenindex (BKI)
Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen Ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April veröffentlicht.

Baulanderschliessung
Nach Schweizer Recht und Raumplanungspraxis gilt: Voraussetzung für die Überbauung von Land ist die Einzonung mit einem Zonenplan, d. h. die Zuordnung zu einer Wohn- Gewerbe- oder Industriezone. Mit der Einzonung ist das Land noch nicht baureif. Es bedarf auch noch der Baulanderschliessung.
Die Baulanderschliessung im engeren Sinn umfasst die Zufahrt mit einer Straße, (bei Industrieland unter Umständen auch den Anschluss ans Schienennetz mit einem Anschlussgleis) sowie die Verbindungsleitungen zum Wasser-, Abwasser-, Elektrizitäts-, Telefon und eventuell Gasnetz.
Zur Baulanderschließung im weiteren Sinn gehören auch weitere Massnahmen, wie die Neuordnung der Grundstücksgrenzen und der übrigen Rechtsverhältnisse an Grund und Boden, genügender Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz, übergeordnetes Fußwegnetz und Schulen.
Beispiel Kanton Zürich (Schweiz): Die Baulanderschließung wird im Quartierplanverfahren geregelt.

Baurecht
1) Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.
2) Summe der Rechtsnormen zur Regelung der Bautätigkeit (öffentliches Baurecht).

Bauwert
1) Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer.
2) Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Betriebskosten
Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig
in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Beurkundung
Ein Grundstückkauf muss in der Schweiz bei einem Notariat öffentlich beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Damit will man unüberlegtes Handeln vermeiden und den Vertragsparteien volle Klarheit über das Geschäft geben. Damit hat man zugleich eine zuverlässige Grundlage für den Eintrag des rechtmässigen Eigentümers im Grundbuch. Weiter erhalten die beteiligten Vertragsparteien die Möglichkeit, Fragen zur Abwicklung des Kaufs oder zum Kaufvertrag zu stellen. Erst mit der Unterzeichnung erhält der öffentlich beurkundete Vertrag seine Rechtsverbindlichkeit.

Bewirtschaftungskosten
Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie

Bodenwert, Landwert
Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von Bodenwert und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttorendite (BR)
Der Begriff Bruttorendite wird ausschliesslich in der Immobilienbewirtschaftung verwendet. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Mietzinseinnahmen (ohne Akonto oder Pauschal-Zahlungen für Nebenkosten) und Wert der Liegenschaft. Dabei wird beim Liegenschaftenwert mit unterschiedlichen Daten operiert (Buchwert, Kaufpreis, aktuell geschätzter Verkehrswert, etc.), die Vergleichbarkeit von Brutto-Renditen oft erschweren. Vielfach entspricht die Bruttorendite dem Verhältnis aus Mietzinseinnahmen und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilien. Die Höhe der Bruttorendite ist von der Lage, vom Vermietungsstand, von der Mietzinshöhe im Vergleich zu Marktmieten, von der Bausubstanz respektive Bauqualität und vom Alter der Liegenschaft abhängig. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite (Mietrechtlich relevant) erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken.

Bruttorendite = Nettosollmietertrag geteilt durch Anlagewert x 100

Bruttowohnfläche
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Buchwert
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht BGBB
Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Regelt den Rechtsverkehr mit landwirtschaftlichem Boden. Es enthält Bestimmungen darüber, wer unter welchen Voraussetzungen landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke erwerben darf; es beschränkt deren Verpfändung, Teilung und Zerstückelung.

Dachabschlüsse
Ausbildung der Randbereiche eines Sattel- oder Flachdaches

Dachaufbauten
Grössere Bauteile, die aus einem Flach- oder Satteldach hervorstehen, z. B. Liftaufbau, Dachlukarne

Dämmung
Wärmedämmung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen

Decken
Sämtliche tragenden horizontalen Bauteile

Dienstbarkeit, Servitut
Rechte an oder Pflichten gegenüber einem anderen Grundstück. Beim Kauf eines Grundstücks muss unbedingt geprüft werden, welche Rechte an anderen Grundstücken bestehen und vor allem welche Pflichten gegenüber anderen Grundstücken oder Personen das Grundstück belasten.
Diese Dienstbarkeiten oder Servitute sind aus dem Grundbuch und dem Kaufvertrag. ersichtlich. Sie sind nur gültig, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Sie können positiv, z.B. als Wegrecht, oder negativ, z.B. als Nutzungseinschränkung, formuliert sein.

Duplex-Wohnung, Maisonette-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

Eigentum
Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. „Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren“ (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet
insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Eigentumsformen
Welche Rechte man an Sachen haben kann, regelt das Zivilgesetzbuch (ZGB). Der Kauf einer Liegenschaft mag zwar vielen Menschen als etwas Alltägliches erscheinen, doch die rechtlichen Aspekte sind komplex, und die konkreten Rechte und Pflichten sehen je nach Variante anders aus:

– Alleineigentum ist das Eigentum, welches einer Person allein zusteht.

– Gesamteigentum: Wenn mehrere Personen durch Gesetz (Erbengemeinschaft) oder Vertrag (einfache Gesellschaft, Gütergemeinschaft) zu einer Gemeinschaft verbunden sind, spricht man von Gesamteigentümern. Der einzelne kann über seine Anteile nicht frei verfügen, sondern es bedarf der Mitwirkung aller beteiligten Gesamteigentümer. Das Recht jedes Einzelnen geht auf die ganze Sache.

– Miteigentum: Besitzen mehrere Personen nach Bruchteilen eine Liegenschaft ohne äusserliche Teilung des Eigentums, so sind sie Miteigentümer. Es braucht keine Gebundenheit zu anderen Personen wie beim Gesamteigentum. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil veräussern oder verpfänden. Die Verfügung über die ganze Sache bedarf der Mitwirkung aller Miteigentümer. Eine besondere Form des Miteigentums ist das Stockwerkeigentum, allgemein bekannt als „Eigentumswohnung“.

Eigentumswohnung
Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum.

Einfamilienhaus/Einfamilienhäuser
Ein Einfamilienhaus, auch Einfamilienwohnhaus sowie Familienhaus, ist ein Gebäude, das als Wohnhaus für eine Familie (bzw. allgemeiner für eine überschaubare Gruppe von Menschen, die einen gemeinsamen Haushalt führen) dient und eine Wohneinheit enthält. Es gehört damit zu den Gebäuden mit nur einer Nutzungseinheit.
Einfamilienhäuser stehen in der Regel im Eigentum des Nutzers und werden dann auch Eigenheim genannt. Das Eigenheim stellt eine Variante des Wohneigentums dar. Seltener werden Einfamilienhäuser vom Eigentümer an einen anderen Nutzer vermietet.
Heute wird der Begriff Einfamilienhaus der sozialen Realität nicht mehr wirklich gerecht, da auch in Einfamilienhäusern Wohnen jenseits der Familie stattfindet, z. B. Wohn- oder Lebensgemeinschaften.

Erschliessung
Schaffung der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks.
Fein-Erschliessung: Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge
der Erschliessungsanlagen.
Grob-Erschliesssung: Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der
Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.

Ertragswert
Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

Funktionsfläche FF
Derjenige Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der
Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient.

Gebäudeanalyse
Erfassung/Bericht über den Zustand eines Gebäudes

Gebäudehülle
Fassade/Dach ohne Balkone, besondere Dachaufbauten etc.

Gesamteigentum
Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache“ (Art. 652 ZGB).

Geschoss
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Erdgeschoss.: Parterre.
Vollgeschoss: erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.

Geschossfläche GF
Allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse inkl. der Konstruktionsflächen. Nicht dazu gehören unter anderem Dachgeschosse von weniger als 1,0 Meter durchschnittlicher lichter Höhe. Summe von Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Gewährleistung
Die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt, also am Haus und/oder am Grundstück. Dabei wird zwischen Rechts- und Sachmangel unterschieden.
Ein Rechtsmangel besteht, wenn die Ausübung des Eigentumsrechts beispielsweise durch noch nicht eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte oder verschwiegen Mietverträge be- oder verhindert wird. Baupfusch oder nicht funktionierende Geräte stellen dagegen einen Sachmangel dar. Vorsicht: Die Gewährleistung kann – ausser für arglistig verschwiegene Mängel – vertraglich wegbedungen werden.

Grobdiagnose
Analyse des aktuellen Gebäudezustandes

Grundbuch
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. „Das Grundbuch. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche“
(Art. 942 ZGB).
Im Grundbuch sind die Grundstücke eines bestimmten Gebietes eingetragen. Das öffentliche Register enthält einen Beschrieb des Grundstückes sowie daran bestehende Rechte wie Eigentum, Grundpfand oder Dienstbarkeiten.
Es gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, d.h., der Gutgläubige darf sich auf den Grundbucheintrag verlassen. Zudem muss man sich gegebenenfalls rechtzeitig über allfällig vorhandene Einträge erkundigen. Die Ausrede, man habe den Eintrag nicht gekannt, nützt nichts. Viele Rechte entstehen erst mit dem Grundbucheintrag. Beispielsweise muss der Erwerb von Grundeigentum eingetragen werden – ohne wird man nicht Eigentümer.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug gibt u. a. Auskunft über die Grundstücksfläche, den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks, Durchfahrts- und Wegrechte usw. Er ist beim Grundbuchamt (Einverständnis des Eigentümers notwendig) oder direkt beim Verkäufer erhältlich.

Grundeigentum
Eigentum an Grundstücken.

Grundpfandrechte
Ein Grundpfandrecht ist ein so genannt „beschränktes dingliches Recht“, das seinem Inhaber die Befugnis verleiht, ein Grundstück ggf. verwerten zu lassen. Aus dem Erlös könnte zum Beispiel eine Bank Forderungen aus einem Hypothekardarlehen decken, sofern der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Grundpfandrechte können als Schuldbrief oder als Grundpfandverschreibung bestellt werden.

Grundpfandverschreibung
Hypothek

Grundstück
Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum),
Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Grundstückgewinn
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt häufig ein Grundstückgewinn an. Er besteht zunächst einmal aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Für die Berechnung des für die Steuern massgeblichen Gewinnes dürfen jedoch sämtliche seit dem Kauf getätigten wertvermehrende Investitionen abgezogen werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine der bedeutendsten Steuer auf Liegenschaften. Sie wird kantonal erhoben und fällt beim Verkäufer an.

Grundstückgewinnsteuer
Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.
Grundstückgewinnsteuern werden dann in Rechnung gestellt, wenn ein Eigentümer zum Beispiel beim Verkauf einer Bauparzelle, einer Wohnung oder eines Haus gegenüber dem Einstandspreis einen Gewinn erzielt. Je höher der Betrag und je kürzer die Besitzdauer des Grundstücks war, umso stärker fällt die Besteuerung normalerweise ins Gewicht. Bei Ersatzbeschaffungen von privatem Wohneigentum kann Schweiz weit ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist vom Verkäufer zu zahlen und ihre mutmassliche Höhe wird von der zuständigen Steuerbehörde berechnet. Bei Nichtbezahlung besteht in den meisten Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Aus diesem Grund wird der Steuerbetrag meist durch ein Sperrkonto oder ein Bardepot sichergestellt.

Grundstücksfläche GSF
Kann eine einzelne Parzelle, mehrere Parzellen und Teile einer oder mehrerer Parzellen umfassen. Summe der Geschossfläche GF im Erdgeschoss und der Umgebungsfläche UF

Grünflächen
Rasen, Bepflanzung etc.

Gült
Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die nur das Grundstück haftet.

Güterschatzung
Steuerwert

Handänderung
Die Handänderung ist die rechtlich gültige Übertragung von Grundstückseigentum. Dabei wird eine Abgabe fällig (siehe Handänderungssteuer).

Handänderungssteuer, Handänderungsgebühr
Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.
Sie wird beim Kauf einer Liegenschaft fällig und von den meisten Kantonen sowie einzelnen Gemeinden erhoben (ausser bei Schenkung, Erbgang, Tausch oder Zwangsverwertung). Meist bezahlt der Käufer, in einzelnen Kantonen wird die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Kantone, welche die Handänderungssteuer abgeschafft haben, erheben stattdessen meist eine Handänderungsgebühr, die jedoch deutlich moderater ausfällt.

Hartflächen
Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen, Vorplätze

Hauptnutzfläche HNF
Der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und der Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

Hauptverteilung
Zentrale Verteilung für die elektrischen, sanitären oder wärmetechnischen Installationen eines Gebäudes, meist im EG oder UG

Heimfall
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Hochliegende Sammelleitung
Definiert den Standard der Zusammenführung der Kanalisationsleitungen innerhalb eines Gebäudes, meist unterhalb des EG-Bodens

Hypothek, Grundpfandverschreibung
1) Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.
2) Grundpfandkredit; grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen. Hypothek, variable, konventionelle, weitverbreiteter Grundpfandkredit mit variablem Zinssatz und mit kurzer, meist
sechsmonatiger Kündigungsfrist.
Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist kann der Hypothekarzinssatz rasch an veränderte Kapitalmarktbedingungen angepasst werden.
1. Hypothek, macht ungefähr zwei Drittel des Anlagewerts der Liegenschaft aus, ist in
der Regel nicht amortisationspflichtig.
2. Hypothek, ist meist innert 15 bis 25 Jahren zu tilgen und ist in der Regel 1/2 bis 1
Prozentpunkt höher verzinslich als die 1. Hypothek.

Immobilie
Liegenschaft

Immobilienarten
Villa Schloss Mehrfamilienhaus Haus Wohnung Reitbetrieb Gewerbe Gastronomie Bauland Neubauprojekt Landwirtschaft

Immobiliensuchbegriffe
Pferdeanlage Pferdeanlagen
Bauernhaus Bauernhäuser
Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhäuser
Geschäftshaus Geschäftshäuser
Reitbetrieb Reitbetriebe
Gewerbehaus Gewerbehäuser
Industriegebäude
Villa Villen
Wohnhaus Wohnhäuser
Restaurant Restaurants
Hotel Hotels
Gastronomie
Haus Häuser
Einfamilienhaus Einfamilienhäuser
Eigentumswohnung Eigentumswohnungen
Bauernhof Bauernhöfe
Landhaus Landhäuser
Traumhaus Traumhäuser
Schloss
Reiheneinfamilienhaus Reiheneinfamilienhäuser
Doppeleinfamilienhaus Doppeleinfamilienhäuser
Bauland
Neubauprojekt Neubauprojekte

Immobilienbewertung
Die Bewertung ist bei Kauf, Finanzierung und Verkauf einer Immobilie enorm wichtig. Man sollte auch daran denken, dass die finanzierende Bank bei einer späteren Überprüfung des Kreditdossiers, bei Änderung oder Erneuerung der Finanzierung etc. die Immobilie neu bewertet. Der Wert einer Immobilie hängt ganz allgemein von der Lage, von der Grösse, baulichen Qualität, lokaler Nachfrage auf dem Liegenschaftsmarkt und vielem mehr ab. Die Banken stützen sich heute oft auf computergestützte Bewertungsmodelle, vor allem bei standardisierten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung mit vergleichbaren Eigenschaften. Auch ein externer Schätzer, den man zum Beispiel bei einer Erbteilung oder im Hinblick auf einen Verkauf beizieht, wird sich die Frage stellen: Wie hoch wäre der aktuelle Marktwert des Objekts, wenn man es unter üblichen Bedingungen zum Verkauf ausschreibt?

Instandhaltung, Wartung
Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von
Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.

Instandstellung, Instandsetzung
Renovation

Investition, werterhaltende, Unterhalt
Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der
Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Investition, wertvermehrende, Modernisierung
Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

Kapitalisierungsfaktor
Kehrwert des Kapitalisierungszinsfusses.

Kapitalisierungszinsfuss
Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Kataster
1) Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte
Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind.
2) Steuerregister.
Katasterschatzung, Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).

Kaufkraftsicherung
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.

Kaufsrecht, Kaufoption
Recht, aber nicht Pflicht, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.

Kaufvertrag
Der Kaufvertrag für ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist nur in öffentlich beurkundeter Form gültig. Er bildet die Grundlage für die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Anders als etwa im Mietrecht gibt es in diesem Bereich kaum Standard- oder Musterverträge. Viele Verträge werden in der Praxis von den Unternehmern und Verkäufern vorformuliert. Es kann sich daher lohnen, sich die Vor- und Nachteile eines Kaufvertrags von einem unabhängigen Rechtsanwalt oder vom Notar erläutern zu lassen. Der Notar als Urkundeperson agiert gegenüber beiden Vertragsparteien neutral.

Kaution
Depot

Krüppelwalmdach
Vierseitig geneigtes Dach, zwei Seiten davon verkürzt

Landhaus
Ein Landhaus ist ein ländlich stilisiertes, freistehendes Wohnhaus auf dem Land, umgeben von einer Gartenfläche. Es wurde meist auf der Flur von Dörfern in der Umgebung größerer Städte für eine wohlhabende Familie mit ihrer Dienerschaft errichtet, die es Anfang des 19. Jahrhunderts in der Regel nur im Sommer bewohnte.
Mit der Verstädterung der Randgemeinden entwickelte sich das Landhaus zur Villa mit ihrem höheren repräsentativen Anspruch sowie der Möglichkeit zum ganzjährigen Wohnen weiter. Anfang des 20. Jahrhunderts entstand als Gegenentwurf zum Historismus mit der Gartenstadtbewegung, der Reformarchitektur sowie der Heimatschutzarchitektur eine Rückbesinnung auf das schlichtere, teilweise „malerisch-unregelmäßig gestaltete“ Landhaus, welches in den 1920er Jahren durch das Einfamilienhaus abgelöst wurde.
Architekturstilistisch und denkmalpflegerisch lassen sich zwischen, häufig dem Klassizismus angehörenden, Landhäusern des beginnenden 19. Jahrhunderts und den eher zum Historismus oder dem Jugendstil zuzuordnenden, späteren Villen sowie dann wieder den von Gedanken zur Reformarchitektur beeinflussten Landhäusern des beginnenden 20. Jahrhunderts vielfältige Zwischenformen finden. Diese werden dann häufig als villenartiges Landhaus oder landhausartige Villa beschrieben.

Landwert
Bodenwert

Lex Friedrich, Furgler, von Moos
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Personen mit Wohnsitz im Ausland Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.

Liegenschaft
Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Liegenschaftskosten
Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden
Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische Liegenschaftskosten sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.

Liegenschaftssteuer, Grundsteuer
Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben. Die Liegenschaftssteuer wird auch Grund- oder Grundstückssteuer genannt und ist zusätzlich zur Vermögenssteuer geschuldet. Sie muss jährlich bezahlt werden und beträgt je nach Kanton zwischen 0,5 und 3 Promille des Verkehrswertes. Die auf der Liegenschaft lastenden Schulden können bei der Berechnung nicht in Abzug gebracht werden.

Limitiertes Vorkaufsrecht
ist mit einem zum Voraus fest bestimmten Kaufpreis ausgestattet.

Liquidationswert, Liquidationserlös
Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs.

Minimalsteuer
Wird in einigen Kantonen auf dem Grundeigentum erhoben, sofern die ordentlichen Einkommens-oder Kapitalsteuern einen Mindestbetrag unterschreiten.

Miteigentum
Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 ZGB).

Modernisierung
Investition, wertvermehrende.

Nebenkosten (NK)
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind; z.B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser / Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. Nebenkosten werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257bOR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

Nebennutzfläche NNF
Der Teil der Nutzfläche NF, der die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt

Nettogeschossfläche NGF
Der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Summe von Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF

Nettomiete
Mietzins ohne Nebenkosten; in der Regel pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte

Nettorendite (NR)
prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital.

Neuwert
Versicherungswert; Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist. Der Neuwert wird regelmässig der Bauteuerung angepasst. Die Altersentwertung des Gebäudes findet keine Berücksichtigung.

Notariat
Je nach Kanton ist das Notariat eine kantonale Amtsstelle oder eine Tätigkeit auf freiberuflicher Basis. Einige Kantone kennen je nach Aufgabengebiet auch eine Mischform. Zu den Aufgaben des Notars gehören u.a. die Beurkundung von Verträgen und Willenserklärungen wie Testamenten, die Beglaubigung von Unterschriften, die öffentliche Beurkundungen von Grundstückgeschäften etc. Damit ist auch die entsprechende Rechtsberatung verbunden.

Nutzen und Gefahr Übergang
Bei einem Immobilienkauf geht das Eigentum erst mit der Grundbuchanmeldung durch den Verkäufer beim zuständigen Grundbuchamt auf den neuen Eigentümer über und nicht etwa schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.
Nutzen und Gefahr gehen ohne andere Regelung jedoch schon bei der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über. Ab dann kann der Käufer die Sache frei nutzen – ihm stehen also beispielsweise die Mietzinserträge zu. Gleichzeitig hat er aber das Risiko oder die Gefahr einer ungewollten Wertverminderung durch Naturkatastrophen oder Vandalismus zu tragen.
Der Käufer sollte darum ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr ausrechend versichert sein. Erfolgen Eigentumsübertragung und Besitzesantritt nicht sofort nach der Beurkundung, wird deswegen der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr vertraglich ausdrücklich vereinbart – sinnvollerweise auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.

Nutzfläche NF
Derjenige Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient

Nutzniessung
Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert.

Objekt
Einheit, die zu bewirtschaften ist, die vermietet oder verkauft wird. Vermietung, Kleinste Vermietungseinheit; z.B. Parkplatz, Wohnung oder Schaukasten.
Handel: Verkaufsobjekt; z.B. Geschäftshaus, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Villa, Mehrfamilienhaus, Haus, Wohnung, Reitbetrieb usw.

Parzelle
Vermessenes Stück Land

Perimeterbeitrag
Rückvergütung von Erschliessungskosten an das Gemeinwesen.

Promotor
Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.

Realwert, Sachwert, Substanzwert
Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der Realwert entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.

Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus
Ein Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet.

Rendite
Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital.

Rentabilitätskennziffer.
Brutto-Rentabilitätskennziffer. (BR),
prozentuales Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Anlagewert. Kostendeckende Brutto- Rentabilitätskennziffer (KBR), wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskosten-
rechnung in obige Formel eingesetzt wird. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto- Rentabilitätskennziffer erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Netto- Rentabilitätskennziffer (NR),
prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital,

Renovation
Instandsetzung, Instandstellung Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.

Rückkaufsrecht
Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.

Sachwert
Realwert.

Satteldach
Giebeldach zweiseitig geneigt

Schätzung
Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft durch ein System (Hedonische Bewertung) oder einen Experten (Expertenschätzung = klassische Schätzung). Eine Schätzung hilft massgeblich mit, den Marktwert einer Liegenschaft zu ermitteln. Sie wird bei bevorstehendem Kauf/Verkauf, bei der Gewährung einer Hypothek, bei Erbteilung oder Erbvorbezug, bei Güter- und erbrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Trennungen/Scheidungen und bei Gewährung von Wohn- und Nutzniessungsrechten durchgeführt.

Servitut
Dienstbarkeit

Steuerwert,
Katasterwert, Güterschatzung, amtlicher Wert Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer.

Substanzwert
Realwert

Suchbegriffe Immobilien

Bauernhaus/Bauernhäuser

Bauernhof/Bauernhöfe

Bauland

Doppeleinfamilienhaus/Doppeleinfamilienhäuser

Eigentumswohnung/Eigentumswohnungen

Einfamilienhaus/Einfamilienhäuser

Gastronomie

Geschäftshaus/Geschäftshäuser

Gewerbehaus/Gewerbehäuser

Haus Häuser

Hotel Hotels

Industriegebäude

Landhaus/Landhäuser

Mehrfamilienhaus/Mehrfamilienhäuser

Neubauprojekt/Neubauprojekte

Pferdeanlage/Pferdeanlagen

Reiheneinfamilienhaus/Reiheneinfamilienhäuser

Reitbetrieb/Reitbetriebe

Restaurant/Restaurants

Schloss

Traumhaus/Traumhäuser

Villa/Villen

Wohnhaus/Wohnhäuser

Tätigkeiten
Aktuelle Funktionen im Unternehmen

Technischer Innenausbau
Mieterspezifischer technischer Ausbau wie EDV etc.

Überbauungsziffer
Verhältnis zwischen der Gebäudegrundfläche und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Verkehrswert, Kaufpreis/Verkaufspreis
Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen voraussichtlich hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus den unabhängig voneinander errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern wird dem Realwert, bei Mehrfamilienhäusern dem Ertragswert mehr Gewicht beigemessen.
Eine wichtige Grösse ist der Verkehrswert bei der Kreditvergabe oder bei der Fixierung des Verkaufspreises einer Liegenschaft. Bei der Berechnung des Verkehrswertes ist vor allem die Lage entscheidend. Dabei geht es u. a. um die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und an das Strassennetz, die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, den Steuerfuss sowie die Frage nach Sonne und Lärmimmissionen. Daneben spielen natürlich auch Grösse, Ausbaustandard und Qualität des Gebäudes eine Rolle.

Versicherungswert, Assekuranzwert
Gebäudeschätzung zwecks Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Wert des Bodens wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da der Baugrund im Brand- oder Elementarschadenfall nicht untergeht. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungs-anstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.

Villa
Eine Villa (lat. Landhaus, Landgut‘) bezeichnete ursprünglich ein römisches Landhaus und Herrenhaus des Landeigentümers. Auch in der Renaissance war die Villa ein repräsentativer Landsitz der herrschenden Schichten.
Im 19. Jahrhundert wurde die Bezeichnung auf das freistehende Haus des Großbürgertums übertragen, das oft am Stadtrand oder in Villenvierteln errichtet wurde. Anschließend wurde er zur Bezeichnung für anspruchsvolle Einfamilienhäuser.

Volumenziffer, Baumassenziffer
Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Vorkaufsrecht
Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten.
Handelt es sich um ein sogenanntes limitiertes Vorkaufsrecht, ist der Kaufpreis bereits im Voraus bestimmt.

Gesetzliches Vorkaufsrecht
steht dem Vorkaufsberechtigten von Gesetzes wegen zu.

Walmdach
Giebeldach vierseitig geneigt

Wände
Sämtliche tragenden Wände, Stützen etc.

Wandverkleidung
Finishing einer Wand ausgeführt in Putz, Tapete, Anstrich etc.

Wärmeabgabe
Heizkörper, Radiatoren, Konvektoren

Wegrecht
Das Wegrecht ist eine Grunddienstbarkeit (vgl. Dienstbarkeit). Wenn ein Grundstück nicht direkt an eine Strasse grenzt, erlaubt das Wegrecht, die Strasse über das Nachbargrundstück zu erreichen. Der wegberechtigte Eigentümer hat das Recht, zu Fuss oder mit einem Fahrzeug den Weg über das Nachbargrundstück zu benutzen. Der belastete Eigentümer darf die Ausübung dieser Rechte nicht behindern. Spielt der Nachbar nicht mit, gibt das Gesetz einen Anspruch auf ein Notwegrecht – allerdings nur gegen eine Entschädigung.

Wert, amtlicher
Steuerwert

Zeitwert
Versicherungswert Neuwert abzüglich Wertminderungen, die infolge Alters, Abnutzung oder mangelnden Unterhalts eingetreten sind.

Zins
Zins ist etwas vereinfacht gesagt der Preis dafür, dass ein Darlehensgeber einem Darlehensnehmer, zum Beispiel einem Bankkunden, Geld auf Zeit ausleiht. Der Zins für das Darlehen wird bei Hypotheken in der Praxis meist halb- oder vierteljährlich bezahlt. Höhere Zinsen können die Kosten für einen Kredit – bei Eigenheimen also buchstäblich die Wohnkosten – sehr stark verteuern.
Beispiel: Kunde A. nimmt bei seiner Bank 500’000 Franken für sein Eigenheim auf. Bei 2 Prozent Zins kostet ihn dies nur 10’000 Franken Zins im Jahr. Bei 4 Prozent Zins kostet das Gleiche aber 20’000 Franken Zins im Jahr oder 1’667 Franken im Monat. Normalerweise sind die Zinsen für kurzfristige Gelder (-> Libor Hypothek) tiefer als für Darlehen von langer Laufzeit (-> Festhypothek).
Zinsen sind eine volkswirtschaftlich wichtige Grösse. Die Zinsen hängen von der Geldpolitik der Notenbank ab, aber auch von der Konjunktur und Finanzmärkten. Wenn die Wirtschaft rund läuft, liegen die Zinsen meist höher, weil allgemein gute Erträge für Investitionen und steigende Einkommen erwartet werden.

Zonenplan
Nach Schweizer Recht und Raumplanungspraxis gilt: Voraussetzung für die Überbauung von Land ist die Einzonung mit einem Zonenplan, d. h. die Zuordnung zu einer Wohn- Gewerbe- oder Industriezone. Mit der Einzonung ist das Land noch nicht baureif. Es bedarf auch noch der Baulanderschliessung.

Zuordnung
Hauptgruppe innerhalb der Zustandserfassung

Zustandsbericht
Bericht über den Zustand eines Gebäudes