Glossar Miete

Relevante Begriffe, wenn Sie Objekte mieten

A

Apparate 
Elektrische Ausstattung einer Küche, Waschküche etc. wie Waschmaschine, Herd etc. 

Ausbesserung

Kleine Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes.

Auszug, vorzeitiger 
Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

B

Bodenbeläge 
Finishing des Bodenaufbaus mit Teppich, Parkett, Platten etc.

Bruttomiete 
Mietzins einschliesslich Nebenkosten; in der Regel pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte

Bruttowohnfläche 
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

D

Deckenverkleidung 
Finishing einer Wand ausgeführt in Putz, Tapete, Anstrich, Holz, Metall etc. 

Depot, Kaution, Sicherheitsleistung
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das Depot darf drei Monatsmietzinse bei Mietwohnungen nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR). Für Geschäftsräume ist das Depot frei verhandelbar. 

Duplex-Wohnung, Maisonette-Wohnung 
Wohnung auf zwei Stockwerken.

E

Eigenbedarf 
Dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte ist ein vom Gesetz vorgesehener Kündigungsgrund. D.h., die Kündigung beruht auf einem plausiblen Grund, gilt normalerweise nicht als missbräuchlich und kann somit in der Regel auch nicht erfolgreich angefochten werden.
Diese Kündigungsmöglichkeit kommt oft bei einem Eigentümerwechsel zum Zug. Der (neue) Vermieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen.
Die Gerichte anerkennen den Eigenbedarf für Kinder, Eltern, Geschwister und ihre Ehepartner, Enkel, Nichten und Neffen. Der Vermieter muss die Dringlichkeit nachweisen. Sie liegt dann vor, wenn er die Wohnung auf einen bestimmten Zeitpunkt braucht, sei es, weil ihm seine Wohnung gekündigt wurde, er aus dem Ausland zurückkommt oder neu in der Nähe arbeitet. Eine eigentliche Notlage wird aber nicht verlangt, es ist ihm einfach nicht zuzumuten, auf die Benutzung seiner eigenen Wohnung zu verzichten. Eine Kündigung aus diesem Grund schliesst indes eine Erstreckung des Mietvertrages nicht aus.

Ersatzmieter 
Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um 
vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

F

Formular, kantonal genehmigtes, amtliches 
Der Vermieter muss dem Mieter Mietzinserhöhungen und Begehren um andere Vertragsänderungen sowie Kündigungen auf einem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitteilen, andernfalls sind die Mitteilungen nichtig.

G

Geschoss 
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Erdgeschoss.: Parterre.
Vollgeschoss: erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche. 

Geschossfläche GF
Allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse inkl. der Konstruktionsflächen. Nicht dazu gehören unter anderem Dachgeschosse von weniger als 1,0 Meter durchschnittlicher lichter Höhe. Summe von Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF. 

Grünflächen 
Rasen, Bepflanzung etc. 

H

Hartflächen 
Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen, Vorplätze 

Hauptnutzfläche HNF
Der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und der Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

I

Indexklausel 
Vertragliche Vereinbarung, wonachdie Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für
mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreis
e vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes
der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG). 

Innenausbau 
Nichttragende Raumunterteilungen, Bodenbeläge, Wandbeläge, Deckenverkleidungen

K

Kaution 
Depot

Konsumentenpreisindex 
Landesindex der Konsumentenpreise. 

Korridor 
Horizontale Erschliessungszone

Kostenmiete 
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.

Kündigung 
Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die Kündigung nur auf einen
ortsüblichen Kündigungstermin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: vorzeitiger Auszug)

L

Landesindex der Konsumentenpreise (LIK)
Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich veröffentlichte Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen, aber unbeeinflusst durch Änderungen im Konsumverhalten oder durch Veränderungen der Güterqualitäten teurer oder billiger geworden ist.

Landhaus
Ein Landhaus ist ein ländlich stilisiertes, freistehendes Wohnhaus auf dem Land, umgeben von einer Gartenfläche.

Leerwohnungsziffer 
Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die 
zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden. Die Zahl der Leerwohnungen wird vom Bundesamt für Statistik (BFS) jährlich mit Stichtag 1. Juni ermittelt.

M

Maisonette-Wohnung, Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken. 

Marktmiete 
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.

Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhäuser
Ein Mehrfamilienhaus (abgekürzt MFH), auch Mehrfamilienwohnhaus, ist ein Wohngebäude, das für mehrere Familien beziehungsweise Nutzer oder Mietparteien konzipiert ist. Es steht damit im Gegensatz zum Einfamilienhaus Einfamilienwohnhaus (mit oder ohne Einliegerwohnung).

Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses sind in der Regel auf mehrere Geschosse verteilt. Grössere Mehrfamilienhäuser werden insofern zum Geschosswohnungsbau gezählt. Auch bei einer Gruppe von Reihenhäusern, die nicht als Geschosswohnungsbau betrachtet werden, kann es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln.
Ein Mehrfamilienhaus und das zugehörige Grundstück können unter verschiedenen Eigentümern aufgeteilt sein.

Miete 
Zeitweise Überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Miete sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt. 

Mietpreis, Mietzins 
Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.
Brutto-Mietzins: Mietpreis einschliesslich allfälliger, gesondert berechneter Nebenkosten.
Netto- Mietzins: Mietpreis abzüglich Nebenkosten.
Orts- oder quartierüblicher Mietzins: Vergleichsmiete, anhand einer Auswahl von Wohnungen oder Geschäftsräumen, die einander hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und
Bauperiode entsprechen, ermittelter Mietpreis.

Mietpreisindex
Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein.

Mietpreiskataster 
Verzeichnis der orts-oder quartierüblichen Mietpreise.

Mietvertrag
paritätischer Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und gemeinschaftlich herausgegebener Mustervertrag. Mietwert Summe der auf Dauer erzielbaren Mieterträge eines Jahres. Der Mietvertrag weicht vom aktuellen Jahresmietertrag ab, sofern bei der Neuvermietung am Wohnungsmarkt ein auf Dauer höherer Mietpreis erzielt werden könnte.

Mietzins
Entgelt für die (vorübergehende) Überlassung einer Mietsache zum Gebrauch. Synonym Mietpreis. Der Mietzins für Wohnungen wird üblicherweise als frankenmässig bezeichneter Betrag pro Monat und nicht als Zinssatz ausgewiesen. Beispiel: Der Mietzins beträgt Fr. 1400.- monatlich. Der Mietzins für Geschäftsräume wird üblicherweise in Franken pro Quadratmeter und Jahr ausgewiesen. 

N

Nebenkosten (NK)
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind; z.B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser / Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. Nebenkosten werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257bOR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

O

Oblicht 
Mit Glas/Plexiglas gedeckte Öffnung in einem Flach- oder Satteldach

Orts- oder Quartierüblichkeit 
Die Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein gesetzlich vorgesehener Erhöhungsgrund.
Falls der Mieter gegen eine so begründete Mietzinserhöhung gerichtlich vorgeht, muss der Vermieter den Beweis liefern, dass der Mietzins im Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten zu niedrig ist. Dafür muss er mindestens fünf Objekte anführen, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Grösse, Zustand und Bauperiode im Vergleich höhere Mietpreise erzielen.
Geht es um Stadtwohnungen, müssen die Vergleichsobjekte in der Regel im gleichen Quartier liegen.

P

Pacht 
Zeitweise Überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. landwirtschaftliches Grundstück,
Hotel, Betrieb) oder eines nutzbaren Rechts (z.B. Fischereirecht) zum Gebrauch und zum
Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Pacht sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt. 

Pachtzins 
Entgelt für die Pacht. 

Parterre, Erdgeschoss
Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt. Hoch-Parterre, eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss. 

Q

Quartierüblichkeit 
Die Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein gesetzlich vorgesehener Erhöhungsgrund.
Falls der Mieter gegen eine so begründete Mietzinserhöhung gerichtlich vorgeht, muss der Vermieter den Beweis liefern, dass der Mietzins im Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten zu niedrig ist. Dafür muss er mindestens fünf Objekte anführen, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Grösse, Zustand und Bauperiode im Vergleich höhere Mietpreise erzielen.
Geht es um Stadtwohnungen, müssen die Vergleichsobjekte in der Regel im gleichen Quartier liegen. 

R

Rahmenmietvertrag 
Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und vom Bund allgemeinverbindlich erklärter Mietvertrag. Rang bestimmt die Reihenfolge, in der die Pfandgläubiger im Falle der Pfandverwertung aus dem Liquidationserlös befriedigt werden. 

Referenzzinssatz 
Für Mietzinsanpassungen bei Wohnungen und Geschäftsräumen gilt seit Sommer 2008 ein einheitlicher Referenzzinssatz. Er stützt sich auf den Durchschnitt aller inländischen Hypothekarzinssätze der Schweizer Banken.
Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bund erhoben. Der Referenzzinssatz wird angepasst, sobald sich der Durchschnitt der Hypothekarforderungen um mindestens 0,25 Prozent verändert hat. Der Referenzzinssatz wird entsprechend jeweils in Viertelprozenten publiziert. Angewendet werden die mathematischen Rundungsregeln: Ein Durchschnittssatz von 3,11 Prozent bei den Hypotheken wird beispielsweise auf einen Referenzzinssatz von 3 Prozent abgerundet. Ein Zinssatz von 3,38 Prozent wird hingegen auf 3.5 Prozent aufgerundet.
Als Rechtsgrundlage für den Referenzzinssatz dient die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Sie kann auf der Webseite des Bundes abgerufen werden. Massgebend sind die Artikel 12, 12a und 13.
Der aktuelle Referenzzinssatz ist auf der Webseite des Bundesamts für Wohnungswesen publiziert. Ist der Referenzzinssatz gefallen, haben Mieter ein Anrecht, eine Mietzinsreduktion zu fordern.

Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus
Ein Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet.

Risikoprämie 
Bestandteil des Mietpreises, der zur Deckung von Verlusten aus Wohnungsleerständen und Mietzinsausfällen dient.

S

Schlichtungsbehörde, Schlichtungsstelle 
Aus Vertretern der Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.

Sicherheitsleistung 
Depot

Sperrfrist 
Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.

Staffelmiete 
Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietpreis periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).

Stockwerk, Etage 
1) Synonym für Geschoss. 2) Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.

T

Teuerung 
auf dem risikotragenden Kapital, Kaufkraftsicherung Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung . Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden 
Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).

Überholungen, umfassende 
Massnahmen am Gebäude, die neben wertvermehrenden regelmässig auch umfangreiche werterhaltende Investitionen beinhalten. Eine umfassende Überholung liegt vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinneren gleichzeitig erneuert werden. Gemäss Mietrecht dürfen 50 bis 70% der Kosten auf die Mietpreise überwälzt werden (Art. 14 VMWG). 

U

Umgebungsfläche UF
Jene Fläche des Grundstücks, die nicht von Gebäudeteilen durchdrungen wird. Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegende Bauten oder Teile von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können. 

Umsatzmiete 
Bemessung der Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten in Abhängigkeit vom Geschäfts
verlauf des Mieters.

Unterhalt 
Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands einer Liegenschaft. 

Kleiner Unterhalt
Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werdenmuss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rollladengurtes. 

Untermiete 
Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten. Muss mit dem Vermieter abgesprochen werden.

V

Verbesserung, 
wertvermehrende Investition

Vergleichsmiete 
Mietpreis, orts- oder quartierüblicher

Vermietbare Fläche VMF
Die Fläche, die effektiv vermietet werden kann. Sie setzt sich aus der Geschossfläche abzüglich der tragenden Konstruktionsfläche KFT sowie den allgemeinen Gebäudeerschliessungsflächen VF und FF zusammen. 

Vermietbare Wohn-, Arbeits- und Gewerbefläche VWAGF
Stellt jeden nutzbaren Teil der vermietbaren Fläche VMF dar, der von einer Mieteinheit für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Belegte Fläche, Flächen für mieterseitige Einbauten wie Klimageräte oder eigene Treppenhäuser gehören ebenfalls dazu. 

Vorgehängte Fassade 
Nichttragende Fassadenkonstruktion 

W

Werdegang 
Ausbildung, berufliche Tätigkeiten, Weiterbildung 

Willkürliche Kündigung 
Als willkürliche Kündigung bezeichnet man eine Kündigung, für die der Vermieter keinen konkreten Grund nennt. Der Vermieter muss streng genommen zwar keinen Grund nennen, wieso er dem Mieter gekündigt hat. Die Mieterin bzw. der Mieter hat aber das Recht, eine Begründung zu verlangen. Äussert sich der Vermieter dann immer noch nicht, so besteht die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten.
Im Falle einer willkürlichen Kündigung haben Mieter gute Chancen, dass das Kündigungsschreiben vom Mietgericht oder der Schlichtungsbehörde für nichtig erklärt wird. Der Grund: Es besteht die Vermutung, dass die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst und somit kein redliches und anständiges Handeln hinter der Kündigung steckt.
Eine Kündigung ist besonders dann anfechtbar, wenn sie aus folgenden Gründen ausgesprochen wurde:
-Wenn es sich um eine sogenannte «Rachekündigung» handelt.
-Wenn der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
-Wenn der Vermieter den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung veranlassen will. 

Rechtliche Grundlagen
StGB Artikel 325
Mietrecht im OR